El Barrio El Golf no será el mismo
Jan 2010 • Sección: 51, Columna 2
En mayo del 2006, el arquitecto y urbanista Felipe Cádiz escribió para la revista Capital un artículo sobre el posible colapso en el Barrio Tobalaba - El Golf por la cantidad de proyectos inmobiliarios de oficinas, que aumentarían el flujo vehicular en unos 12 mil autos.
Después de casi 4 años de publicada esta columna, titulada “Antes del fin”, podemos apreciar que muchas predicciones se cumplieron y que con la culminación de grandes obras el tema de la congestión vehicular e infraestructura vial está más vigente que nunca.
El arquitecto de la Universidad de Chile y Master en Dirección y Administración de Empresas Constructoras e Inmobiliarias de la Universidad Politécnica de Madrid, planteó en su columna la seria amenaza de los proyectos inmobiliarios en la zona y que causarían un descenso en el valor del barrio, además de la deficiencia en las conexiones con las calles secundarias.
¿Ha cambiado su opinión en el año del Bicentenario? ¿Se intenta solucionar el problema o llegamos realmente al fin? ¿Se producirá el deterioro del barrio por saturación?
“Mantengo mis “predicciones urbanas” y mi inquietud respecto a la modificación de la imagen del barrio. Autoridades han presentado ideas para mejorar el área, se discute sobre un mini túnel y quién lo pagará, pero el problema es mayor dado que el análisis debe ser evaluado desde el prisma del desarrollo y la economía urbana, no solamente desde el diseño urbano.
El orden, el aspecto atractivo y la eficiencia funcional del planeamiento del uso del suelo en gran escala es una poderosa herramienta de mercado. Costanera Center dada su dimensión podría generar un impacto positivo en su entorno, asunto que no logra ya que no acoge el espacio público inmediato.
Con las megaconstrucciones y las que vienen en camino, la oferta de oficinas aumentará e influirá en el valor, significando un cambio de usuario, como lo que sucedió hace años en Santiago Centro y que llevó a muchos a trasladarse de lugar. El desarrollo inmobiliario produce sobrecarga en la infraestructura urbana. Un centro comercial, edificio para oficinas, edificio de departamentos, etc., descarga más automóviles en las calles vecinales y en el área central de negocios.
Estos son costos externos (externalidades) para la comunidad. Siempre son los demás los que los que pagan estos costos, por esta razón, muchos empiezan a optar por migrar del barrio, ocasionando una baja en el valor del inmueble.
La infraestructura o servicios públicos mejorados en otras partes de la ciudad podrían inducir a sus clientes a mudarse. Ejemplos son la Costanera Norte y centros de oficina y hoteles en La Dehesa. Efecto tiempo v/s distancia, cubrir distancias ya no en kilómetros sino en minutos.
Cambios en el valor de la tierra, en el uso del suelo y en factores urbanos sobre la calidad de vida, son inevitables. Lo que puede hacerse, mediante la acción colectiva, es reducir la incertidumbre acerca de tales cambios. Esta situación aún no se define por parte de los distintos actores involucrados, MINVU, MOP, Municipalidad de Providencia, Las Condes y Vitacura, transporte, Metro de Santiago, inversionistas, etc.
La comunidad valora la reducción de externalidades como el ruido, accidentes, seguridad, contaminación y congestión vehícular y una forma de demostrarlo es el traslado a otro lugar.
Lo seguro es que la población flotante aumentará (cambio de usuario) y ello conlleva cambios en hábitos y tipos de comercio y servicios. En definitiva, ¡el cambio va! Y el lugar no será el mismo”.
